A ilegalidade na cobrança do ITBI em São Paulo: análise conforme jurisprudência do STJ e impactos para os contribuintes
A forma de apuração da base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) tem sido objeto de intensa controvérsia jurídica, especialmente no Município de São Paulo.
Levantamento recente divulgado pelo Valor Econômico, aponta que aproximadamente 20% das transações imobiliárias realizadas nos últimos cinco anos podem ter sido tributadas em valor superior ao devido, em razão da utilização, pela municipalidade, do chamado “valor venal de referência” (VVR) como base de cálculo do imposto.
A discussão não é meramente aritmética, mas essencialmente jurídica: trata-se de definir qual é o critério legítimo para apuração da base tributável — o valor efetivo da transação ou uma estimativa unilateral da Administração.
Nos termos do art. 38 do Código Tributário Nacional, a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal dos bens ou direitos transmitidos.
A controvérsia reside na interpretação do conceito de “valor venal”. Enquanto os contribuintes defendem que esse valor deve refletir o preço efetivamente praticado em condições normais de mercado, muitos municípios — como São Paulo — passaram a adotar valores de referência previamente fixados pela Administração, frequentemente superiores ao valor da negociação.
Na prática, isso resulta em uma inversão da lógica tributária: o contribuinte declara o valor da operação, mas é compelido a recolher o imposto com base em um valor arbitrado unilateralmente pelo Fisco.
A matéria foi pacificada pelo Superior Tribunal de Justiça, em julgamento sob a sistemática dos recursos repetitivos, com fixação de tese vinculante.
O STJ estabeleceu, em síntese, que:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado;
- O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade;
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em valores de referência fixados unilateralmente;
- Caso o Fisco entenda que o valor declarado não corresponde ao valor de mercado, deve instaurar procedimento administrativo próprio para apuração.
Esse entendimento afasta, portanto, a prática de utilização automática do valor venal de referência como base de cálculo do ITBI.
Apesar da consolidação jurisprudencial, o Município de São Paulo continua, na prática, utilizando o valor venal de referência — especialmente quando superior ao valor da transação — como base de cálculo do imposto.
Essa conduta gera distorções relevantes, como demonstram casos em que imóveis negociados por determinado valor têm o ITBI exigido sobre bases significativamente superiores, elevando artificialmente a carga tributária.
Além disso, a Administração mantém orientação formal no sentido de que a base de cálculo corresponderia ao maior valor entre o valor da transação e o valor venal de referência.
Tal posicionamento, contudo, entra em conflito direto com a jurisprudência vinculante do STJ.
Estima-se que a utilização do valor venal de referência tenha inflado a base de cálculo das operações imobiliárias em dezenas de bilhões de reais, com potencial de restituição aos contribuintes.
Do ponto de vista jurídico, os contribuintes que recolheram ITBI com base em valores superiores ao efetivamente praticado podem pleitear a restituição dos valores pagos indevidamente, observando-se:
- o prazo prescricional de 5 anos;
- a comprovação do valor real da operação;
- a diferença entre a base utilizada e a base correta.
A restituição pode ocorrer:
- pela via administrativa (em geral com baixa efetividade prática); ou
- pela via judicial, que tem se mostrado mais eficaz.
Na via judicial, alguns pontos merecem destaque:
- Valores até o limite de Requisição de Pequeno Valor (RPV) podem ser recebidos de forma mais célere;
- Valores superiores são submetidos ao regime de precatórios;
- É possível, em determinados casos, discutir compensação com tributos municipais.
Além disso, o precedente do STJ possui caráter vinculante, o que fortalece significativamente a posição dos contribuintes nas demandas judiciais.
Alterações legislativas recentes buscaram conferir respaldo à utilização de critérios técnicos pela Administração para estimar o valor de mercado dos imóveis.
Todavia, tais iniciativas não afastam a necessidade de observância da jurisprudência consolidada, especialmente no que diz respeito à impossibilidade de arbitramento prévio unilateral;,e à obrigatoriedade de instauração de procedimento administrativo (com provas robustas) para revisão do valor declarado.
Assim, permanece o cenário de insegurança jurídica, com tendência de judicialização da matéria.
A controvérsia sobre a base de cálculo do ITBI evidencia um conflito clássico entre a atuação arrecadatória do Fisco e as garantias do contribuinte.
A jurisprudência do STJ é clara ao afirmar que o valor da transação deve prevalecer, salvo impugnação fundamentada/comprovada por meio de procedimento administrativo específico.
Nesse contexto, contribuintes que tenham realizado operações imobiliárias nos últimos anos devem avaliar a possibilidade de revisão dos valores recolhidos, seja para recuperação de créditos, seja para prevenção de contingências futuras.
A análise técnica individualizada é essencial para identificar oportunidades e definir a estratégia mais adequada em cada caso.